愛知県安城市・刈谷市・西三河エリアの不動産売却はセンチュリー21中部住まいる不動産販売・安城刈谷店,センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店

□■「不動産の一物四価」について■□


※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

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「検査済証」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：検査済証の無い建物は売却できないんですか？

Ａ：そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

Ｑ：良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
Ａ：一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

Ｑ：検査を受けていない建物ってあるんですか？
Ａ：はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

Ｑ：そんなに低いんですか。
Ａ：はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

Ｑ：検査を受けていないのは、どうしてですか？
Ａ：建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Ｑ：もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
Ａ：残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

Ｑ：え！再発行は無いんですか。
Ａ：ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

Ｑ：検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
Ａ：そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Ｑ：検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
Ａ：住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Ｑ：住宅ローンが使えないんですか？
Ａ：これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

Ｑ：なるほど。増改築も出来ないんですか？
Ａ：建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

Ｑ：検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
Ａ：検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

Ｑ：検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
Ａ：そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

分かりました。有難うございます。

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「未登記建物の売却」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１１月２４日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：未登記建物は売買できますか？
Ａ：はい、売買できます。
但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

Q：買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。
A：はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。

ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。
仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません。

Q：それはとんでもないリスクですね。
A：そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。

Q：融資が受けられないのは、どうしてですか？
A：それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。

Q：売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。
買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。
A：誰が所有者なのかわかるようにする登記を
「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。

Q：「表題登記」ですか。
A：はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに、不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ
十万円以下の過料となっております。

Q：そんな法律があるんですね。表題登記の次は？
A：次は、建物の「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示する事が出来ます。
いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが一般的です。

Q：つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。
A：はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。

Q：誰に依頼するのでしょうか。
A：表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

Q：同じ登記でも、分野が違うんですね。
A：建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。

Q:どんな場合ですか。
A：別棟を建築したり、増築した場合などです。

Q：なるほど。
A:原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。

Q：確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか。
A：まずは、売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、アドバイスがもらえるかもしれません。

分かりました。有難うございます。

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「売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットについて」動画でご紹介いたします。



※この動画は2021年6月18日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【概要】
Ｑ：東京にマンションを持っているが、2年間空き家になっています。

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「融資承認の取得期日」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１１月２４日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

Ａ：そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。

ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

Ｑ：事前審査ですか？これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

Ａ：そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

Ｑ：具体的には何を注意しておけば良いですか？

Ａ：契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。

Ｑ：ありますね。

Ａ：その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

Ｑ：期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

Ａ：期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

Ｑ：解除になってしまうとどうなるのですか？

Ａ：白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。

白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。

違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

Ｑ：そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

Ａ：そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。

そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

Ｑ：先ほどおっしゃっていたものですね。

Ａ：事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。

仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

Ｑ：なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

 Ａ：そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

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「非居住者の不動産売却時における源泉徴収義務」について動画でご紹介いたします。

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【内容】

Ｑ：買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

Ａ：はい、本当です。

Ｑ：その義務はどういう時に発生するのですか？

Ａ：はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

Ｑ：非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

Ａ：いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Ｑ：では、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

Ａ：はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。

また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

Ｑ：では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

Ａ：はい、そうなんです。

Ｑ：売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

Ａ：はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

Ｑ：不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

Ａ：いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

Ｑ：それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

Ａ：はい、その場合は不要です。

また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

Ｑ：源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

Ａ：不動産売買価格の１０.２１％となります。

Ｑ：売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

Ａ：いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

Ｑ：売主は何もしなくて良いのですか？

Ａ：いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

Ｑ：なるほど、よくわかりました。

Ａ：非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

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「IT重説」について動画でご紹介いたします。

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【内容】

Ｑ：最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？

Ａ：はい、それはIT重説と言われるものですね。

Ｑ：IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

Ａ：はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

Ｑ：そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

Ａ：そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。

Ｑ：重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

Ａ：先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

Ｑ：ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

Ａ：はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

Ｑ：確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

Ａ：そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

Ｑ：なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

Ａ：事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。
もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

なるほど！それなら安心ですね！

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「既存不適格」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

Ａ：建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

Ｑ：なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

Ａ：いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

Ｑ：え！？なぜですか！？

Ａ：はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

Ｑ：確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

Ｑ：確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

Ａ：いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

Ｑ：その気を付けるポイントとは何でしょうか？

Ａ：まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

次に買いたたかれる可能性がある点です既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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「境界明示義務」について動画でご紹介いたします。

※本動画は２０２１年８月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

【内容】

Ｑ：不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

Ａ：はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Ｑ：境界って何ですか。

Ａ：はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Ｑ：どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

Ａ：はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Ｑ：そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

Ａ：はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Ｑ：それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

Ａ：はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Ｑ：土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

Ａ：いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Ｑ：合意が得られない場合はどうなるのですか？

Ａ：最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。

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こんにちは！
センチュリー21中部住まいる不動産販売　安城刈谷店です。

「不動産売却時売主様から多く頂くご質問」について動画でご紹介いたします。

※この動画は2021年8月2日に収録しました。今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。

【内容】

Ｑ：不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？
Ａ：そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。

Ｑ：なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？
Ａ：はい。今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

Ｑ：そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。
Ａ：はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

Ｑ：そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
Ａ：そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

Ｑ：3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？
Ａ：確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。
不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

Ｑ：なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。
Ａ：そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

Ｑ：確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。
Ａ：おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

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